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 建物の建っているいる土地を「敷地」と呼びます。
建物の所有者は、その敷地について所有権や地上権などの
建物を建てることができる権利を持っています。

通常の建物の場合、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として
別々に登記されているので、土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

分譲マンションのような区分建物の場合、所有者が持っている敷地の権利を
「敷地利用権」と呼び、登記簿には専有部分と敷地利用権は一緒に登記されており
分離して処分できません。

なぜこのような扱いをするかといいますと、マンションの戸数は１棟で50戸や100戸ありますが
そのマンションが建っている敷地の権利は、全戸の所有者で共有することになります。

マンション各戸が売買されたり担保が設定されるたびに、同一の土地登記簿に所有権移転登記や
抵当権設定登記がされることになり、その記載内容が膨大となって、非常に複雑でわかりにくい登記
になるばかりではなく、記載ミスや読み間違いなどのトラブルも増えます。

このような理由で、敷地利用権と専有部分の一体化が導入され、敷地利用権が常に専有部分と
一緒に売買される為、所有権移転登記などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には
記載されません。