ブログ

 建物の建っているいる土地を「敷地」と呼びます。
建物の所有者は、その敷地について所有権や地上権などの
建物を建てることができる権利を持っています。

通常の建物の場合、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として
別々に登記されているので、土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

分譲マンションのような区分建物の場合、所有者が持っている敷地の権利を
「敷地利用権」と呼び、登記簿には専有部分と敷地利用権は一緒に登記されており
分離して処分できません。

なぜこのような扱いをするかといいますと、マンションの戸数は１棟で50戸や100戸ありますが
そのマンションが建っている敷地の権利は、全戸の所有者で共有することになります。

マンション各戸が売買されたり担保が設定されるたびに、同一の土地登記簿に所有権移転登記や
抵当権設定登記がされることになり、その記載内容が膨大となって、非常に複雑でわかりにくい登記
になるばかりではなく、記載ミスや読み間違いなどのトラブルも増えます。

このような理由で、敷地利用権と専有部分の一体化が導入され、敷地利用権が常に専有部分と
一緒に売買される為、所有権移転登記などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には
記載されません。

 所在地とは、不動産の存在する場所のことです。
所在地の表し方には、「地番」と「住居表示」があります。

不動産の登記や売買の時に使われるのが「地番」建物は「家屋番号」
郵便や宅配の時に使われるのが「住居表示」です。

「地番」は、法務局が定めるもので、国内のほとんどの土地がもつ国有の番号です。
土地が分けられ（分筆）、枝番がつけられ、さらに分筆や合筆がされ、順序はバラバラに
なってしまい、昭和37年に「住居表示に関する法律」が施行され、地番とは別の方式で
表わすようになったのが、「住居表示」です。
「住居表示」は、市町村が定めます。

普段、住所として使っているのは、「住居表示」です。
謄本を見ると、見慣れない住所が書かれています。
それが「地番」です。

 みなさんお盆休みはいかかおすごしでしょうか？

私は8/14～16の3日間お休みを頂きました。
ずっと気になっていた家の片づけが終了してスッキリ！
メガネを新調してさらにスッキリ！！

子供の頃から視力には自信があり、メガネには無縁と思っていたのですが…
4年ほど前からやってきました・・・老眼が・・・
すでに5個目のメガネです。
中近にしたり、近近にしたり、ブルーライトいれたり、
結構、大変です。
老眼がすすんで視力が定まらないお年頃を「眼鏡浪人」と言うらしいですよ…

1週間後に出来上がる新しいメガネが快適であることを祈ります。

 いまどきのきゅうりは、こんなことになってます。。

　　　　　　　　

　　　　　　　　　星がた☆にハートがた♡
　　　　　　　　　かわいい(*^_^*)

農家さんにお聞きすると、きゅうりの赤ちゃんを型で挟んで育てると
できあがるそうです。

手間のかかる作業ですが
女子高生のお弁当などに人気との事です。

農家の方も色々と工夫されているのですね。
きゅうりを切った瞬間、とても癒されました。

 まず初めに、「成年後見制度」とは、
認知症・知的障害・精神障害などの理由で、判断能力の不十分な方々を
保護し、支援する制度のことです。

支援や保護の対象は、不動産や貯金の管理・介護サービスや施設の入所契約・遺産分割の協議
などです。

本人・配偶者・四親等内の親族・検察官などが申し立てをして、家庭裁判所が選任した成年後見人が
本人の利益を考えながら、本人を代理して契約などの法律行為をしたり、本人がした不利益な法律行為を
後から取り消すことができます。

そして、「任意後見制度」とは、
本人が十分な判断能力があるうちに、将来に備えて、あらかじめ代理人（任意後見人）を選んでおく
ことができる制度です。

自分の生活・療養看護・財産管理に関する事務について、代理権を与える契約（任意後見契約）を
公正証書で結んでおきます。
↓
本人の判断能力が低下した後に、任意後見人が、任意後見契約で決めた事務を行いますが
↓
家庭裁判所が選任する、任意後見監督人の監督のもと、本人を代理して契約などをします。
↓
本人の意思にしたがった適切な保護・支援が可能になります。

誰もが、いつかはやってくる老後の生活…
まだまだ先の事と思わずに、色々な情報を得て、早めの対策をすることが大切なのかもしれません。

 自社ビルでありますサービス付高齢者住宅「アルファリビング姫路城西」にて本日開催されました
～あなぶきの介護＆お食事無料体験イベント～に参加させて頂きました。

最初の１時間ほどは
施設長・サービス管理者・住宅管理者・サービス提携責任者の方々より
それぞれに、わかりやすく施設の説明を聞かせて頂きました。
パンフレットにある情報以外にも実際の体験談を交えてのお話はわかりやすく、
スタッフの皆さんの明るくアットホームな雰囲気が心地よかったです。

内覧の後は、私の最大の目的であります、
７階の最上階レストランにて、宅配ではなく併設された調理室で作られたお食事です。

オープンキッチンですので、調理の様子も見ることができました。
まず最初に感じた事は、お部屋が明るいこと。眺望が良いことも加わり、ちょっとした
外食気分になってしまいました。

イベントメニューという事もあり、メインは彩りも鮮やかなちらしずしです。
他のメニューも、見た目も美しく、とっても美味しく頂きました。

デザートには、沢山のフルーツがトッピングされたパンケーキを頂き…
こちらは、食べるのに夢中になってしまい写真は撮り忘れましたが…

今回、参加させて頂いて感じた事は、やはり「体験する」というのは大切だという事です。
実際に自分で体験して感じることほど確かなことはないです。

今回の事をきっかけに色々と出かけて行こうと思います。

　　　　　

 とても美味しいお菓子を頂きました。
あまりにも美味しかったので、ご紹介します。

阿闇梨餅（あじゃりもち）と読むそうです。
京都のお菓子です。
外皮の部分が何とも言えないもっちり具合で
あんこもあっさり。絶品でした！

ネットでもお取り寄せできるみたいですので
是非一度、お召し上がり下さい。

 土地・家屋・売却資産を所有しているとかかってくる税金が
固定資産税・都市計画税といわれるものです。
ちょうどこの時期、もう払いました～と言われる方もおられるでしょう。

この固定資産税・都市計画税は、対象資産を1月1日現在に所有している者が
納税義務者となり、4月頃に市町村から通知が届きます。
そこで、不動産の取引の際に、売主の負担期間と買主の負担期間を計算して精算します。

所有期間に応じて、引渡し日の前日までを売主負担
引渡し日以降を買主負担として、年税額の日割り精算を行います。

まず、起算日というものを決めますが、法律としての一律の規定がないため、
暦年制度に合わせて1/1とする場合と
地方税の会計年度に合わせて4/1とする場合があります。

この起算日は、契約書上で明確に記入しておきますが、
媒介業者又は売主となる業者ごとに一貫性を持たせてるのが通例です。
契約ごとに、あるいは引渡し日によってかえることはしません。
なぜなら、起算日によって清算金の額が変わるからです。

1/1採用の業者と4/1採用の業者が共同で媒介にあたる場合は、
契約書類作成業務を行う方の業者の方式に従います。

            ※1/1を起算日にした場合の計算
          【 売主負担分】
            1/1から引渡し日前日までを○日間とすると
  税額×○日/365日＝売主負担分

          【買主負担分】
           引渡し日より12/31までを△日間とすると
  税額×△日/365日＝買主負担分

（税額が不確定な場合）
固定資産税の計算の基となる「固定資産税評価額」は3年に1度、評価替えが行われるため、

該当する年にあたる場合や、納付書が売主の手元に届く前に引渡し日が到来する場合などは
どのように精算を行うのかを売主・買主の双方で話合い、契約時に取決めておく必要があります。
具体的には、以下のような方法の中より決定するのが一般的です。

　　①納付書が売主に届くまで精算を延期する
②前年度の納税額を基に仮精算をし、今年の税額が確定した時点で差異があれば再精算する
③前年度の納税額を基に精算し、後日の再精算は行わない

 

 

  

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 待ちに待った看板ができました！

いつもお願いする青山の看板屋さん。
希望だけブワ～ッとお伝えして、後はお任せ…
イメージ通りで感動しました。
さすが”プロ”ですね～

　　　　　　　　

大工さんからの依頼の看板も２パターン
どちらも素晴らしくて、片面づつで、どちらも使うことにしました。

　

 今回は、不動産屋さんで一番最初に交わす契約。
「媒介契約」について、私なりにまとめてみました。

媒介の意味を調べると
≪２つのものの間にあって、両者の関係のなかだちをすること≫
となっています。

不動産におけるなかだちとは、売買当事者の依頼目的に沿って
当事者間の取引条件を調整して意思が合致するように努力すること。

つまり「売買契約へ向けての努力」を約束する契約ということになります。

媒介契約は、民法上では、準委託契約に該当し、
法律行為ではない事務の委託に限られるため、
「媒介契約＝物件の紹介」とイメージされがちですが
媒介契約は、売買依頼から売買契約までをサポートするものです。

仲介手数料が、物件の引渡し時に発生するのではなく、売買契約の成立と同時に
発生するのは、媒介契約が、売買契約の成立を目的とするものだからです。

媒介契約の契約条項には、報酬の授受や宅建業者としての義務が明示されています。
具体的な義務の内容としては以下のものがあります。
①契約内容の書面化と交付の義務
②価格根拠の明示義務
③契約の有効期限と更新
④指定流通機構への登録
⑤報告義務

簡単に言うと、「理由を明確にして売買価格を提案して、どのように活動して、
仲介手数料はいくらで、こんな約束事があります。」といった内容です。

媒介契約の種類には３つあります。
・不動産会社の一社にだけ依頼する専属専任媒介契約
・不動産会社は一社ですが、自分の見つけた相手方とも契約可能な専任媒介契約
・複数の不動産会社へ重ねて依頼できる一般媒介契約
それぞれ、指定流通機構（レインズ）への登録や報告義務などに違いがあります。

不動産会社を選ぶ理由は色々あると思いますが、一番大切なことは、
信頼できるかどうかではないでしょうか？

不動産の売買や住替えは人生のとても大きな節目になると思います。
私自身も、お客様の節目にしっかりと向き合って、
安心して任せていただけるように頑張ります！